A zamárdi civilek összefoglaló álláspontja a Zamárdi Szent István út déli oldalán fekvő, volt Autós II-III kempingek területének jövőbeni beépítésével kapcsolatban (Gigaberuházás)
Zamárdi Város Polgármestere és Képviselő-testülete részére
Zamárdi
Szabadság tér 4.
8621
titkarsag@zamardi.hu
Tárgy: A zamárdi civilek összefoglaló álláspontja a Zamárdi belterület 3604/3, 3613/6,
3616/1 és 3616/2 hrsz-ú ingatlanok (Szent István út déli oldalán fekvő, volt Autós II-III
kempingek területe) jövőbeni lehetséges fejlesztésével kapcsolatosan
Tisztelt Polgármester Úr, Tisztelt Képviselő-testület!
A Zamárdiban működő civil szervezetek köszönettel kézhez vették T. Polgármester Úr
tárgyban jelzett kérdésben megküldött megkeresését. Megköszönve a társadalmi párbeszéd
lehetőségét – és bízva ennek jövőbeni gyakorlatában – egyeztetést követően az alábbiakban
foglaljuk össze álláspontunkat, és kérjük annak figyelembevételét, valamint a civilek jövőbeni
aktív bevonását is az előkészítő és a döntéshozatali eljárásban.
T. Polgármester Úr tájékoztató levele alapján a jelenlegi övezeti besorolásban a hatályos
építési paraméterek és beépítési határértékek alkalmazásával Zamárdiban ezidáig példátlan,
a város meglévő épített környezetének jellegéhez mérten messzemenően túlzott mértékű, és
eltúlzott léptékű beépítés valósulhatna meg, melynek jelenleg kizárólag a beruházó
tényleges szándéka szabhat határt. Polgármester Úr levelében foglaltak szerint 70%-os
kihasználtság mellett 94.000 m2 alapterületnyi felépítmény lenne építhető a területen, azaz a
hatályos szabályozás szerint a maximális építményterület 134.286 m2. A Zamárdi Értékvédő
Egyesület közérdekű adatigénylésére Jegyző Asszony által 2024. április 29-én 570-2/2024.
ügyiratszámon adott válasz értelmében 2024. évben Zamárdiban az adóhatóság
nyilvántartása alapján mindösszesen 400.623 m2 alapterület után fizettek építményadót az
ingatlantulajdonosok. Ez azt jelenti, hogy a beruházással érintett területen a jelenlegi
szabályozás alapján a Zamárdiban jelenleg nem állandóan lakott ingatlanok összterületének
33%-át meghaladó alapterületű épület lenne építhető.
Megengedhetetlennek tartjuk, hogy a település meglévő épületalapterületének közel 1/3
részét kitevő beruházás valósuljon meg egy olyan területen, melyről a T. Képviselő-testület
még 2024. áprilisában is úgy rendelkezett, hogy „A terület beépítésével kapcsolatosan
fontos követelmény, hogy a létrejövő új beruházások ne rombolják szét Zamárdi
családias, kertvárosias arculatát, így itt a soklakásos, egynél több emeletes
f e j l e s z t é s e k n e m k í v á n a t o s a k . ” ( Z A M Á R D I V Á R O S I N T E G R Á LT
TELEPÜLÉSFEJLESZTÉSI STRATÉGIÁJA 15. oldal 7. pont; jóváhagyva Zamárdi Város
Önkormányzatának 106/2024.(IV.30.) KT határozatával).
Fentiek okán határozottan kérjük, hogy a T. Képviselő-testület a saját maga által elfogadott
szabályozási koncepció érvényre juttatására törekedjen a tervezett beruházással
kapcsolatosan, és ezen szemlélettel vegyék figyelembe a jelen beadványunkban foglaltakat.
Felhívjuk a T. Képviselő-testület figyelmét arra is, hogy a 2021-es „gigalakópark” ügy
kapcsán készített közvéleménykutatás egyértelműen azt mutatta, hogy a válaszadók döntő
többsége – amennyiben a beépítés elkerülhetetlen – csak kisebb magasságú és alacsonyabb
beépítési százalékú beépítéseket tud elképzelni. Funkcióját tekintve pedig a többség „zöld”,
természetközeli funkciókban, beépítetlenségben, esetleg a valódi (!) „szabadidőközponti értelmezésű és használatú funkciókban és beépítésben látja kívánatosnak a terület jövőjét.
Ebből következik, hogy a lakosság és a T. Képviselő-testület elképzelése és koncepciója a
területre vonatkozóan azonos, így minden lehetséges eszközzel elkerülendő, hogy azt egy
beruházó érdekei akár csak részben is felülírják.
A jelenlegi szabályozás szerint megvalósítható beruházási nagyságrend – ahogy az a három
évvel ezelőtti, meghiúsult gigalakópark háttéranyagából nyilvánvaló – a város közlekedésére,
ivóvíz-, szennyvíz-, és egyéb infrastukturális állapotára hatalmas többletterhelést jelentene,
amire a meglévő infrastruktúra nem alkalmas. Emellett, a környezetvédelmi és
természetvédelmi vonatkozású negatív hatása is óriási – és alappal feltehetően
visszafordíthatatlan – lenne. A beruházás kihatással lenne a Balaton vízminőségére, a
Brettyó vízellátására, a Brettyó, mint természetvédelmi terület ökoszisztémájára, élővilágára.
Fenti megállapítások alapján az alábbi javaslatokat és kérelmeket terjesztjük elő.
1. Szakmai és társadalmi egyeztetés kezdeményezése
Mindenek előtt jelezzük, hogy álláspontunk szerint az ingatlanfejlesztés várható volumene,
annak Zamárdi életére évtizedekig gyakorolt hatása, és az elmúlt évek Balaton körüli
ingatlanfejlesztési tapasztalatai alapján elengedhetetlen széleskörű társadalmi és szakmai
egyeztetés lefolytatása már ebben a stádiumban annak érdekében, hogy Zamárdi állandó és
ideiglenes lakosai, valamint az itt nyaralók érdekét leginkább szolgáló fejlesztési funkció,
beépítési mód és forma, továbbá beruházási mérték meghatározásra kerülhessen. Ezen
kérdésekben számos érv és érdek ütközhet, és az ezekből szükségszerűen eredő
feszültséget csak egy széleskörű, kellően alapos, és minden intézkedést vagy döntést
megelőző szakmai és társadalmi egyeztetéssel lehet megfelelően kezelni a jövőbeni
konfliktusok és eljárások elkerülése, illetve minimalizálása érdekében.
A 4 résztvevős meghívásos pályázat útján történő előkészítést nem javasoljuk, tekintettel
arra, hogy álláspontunk szerint az idő előtti. A szakmai és társadalmi egyeztetést követően
javasoljuk nyílt ötletpályázat kiírását az önkormányzat és a civil szervezetek bevonásával
annak érdekében, hogy a kiírást és a feltételeket monitorozni tudjuk az elfogadott és a
közösség által is támogatott jelenlegi fejlesztési stratégia érvényesítése érdekében.
2. Változtatási tilalom és HÉSZ módosítás kezdeményezése
Fenti széleskörű egyeztetés befejezéséig indokoltnak tartjuk változtatási tilalom elrendelését az érintett területre vonatkozóan. Erre figyelemmel indítványozzuk, hogy a T. Képviselő-
testület a 2011. évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól (Mötv.) 13. § (1) bekezdés 1. pontjában rögzített feladatkörében eljárva a 2023. évi C. törvény az
építészetről (Méptv.) 85. § (1) bekezdésében foglalt felhatalmazás alapján rendeljen el
változtatási tilalmat a Zamárdi belterület 3604/3, 3613/6, 3616/1 és 3616/2 helyrajzi számú
ingatlanokra vonatkozóan.
A változtatási tilalom elrendelését a Zamárdi Város Önkormányzata Képviselő-testületének
22/2022. (XII. 13.) önkormányzati rendelete Zamárdi Város Helyi Építési Szabályzatáról (a
továbbiakban: HÉSZ) szükségszerű felülvizsgálata, és általunk javasolt módosítása indokolja
az alábbiak szerint.
A HÉSZ 45. § (2) bekezdése szabályozza a különleges szabadidőközpont terület építési
övezetében elhelyezhető funkciójú épületeket, és tartalmazza azok felsorolását. Az
épületfunkciók között megtalálható a „kereskedelmi szálláshely” funkció, mely korábban nem szerepelt a szabályozásban. Kiemeljük, hogy ezen funkció HÉSZ-be emelésére a „Giga-
lakópark” ügyet követően ígért társadalmi egyeztetés nélkül került sor, amely lépés ellen messzemenően tiltakozunk. Figyelemmel arra, hogy ezen funkciójú épületek jelentős
környezeti, infrastrukturális, közúti forgalomnövekedési hatást gyakorolnak szűkebb és
tágabb környezetükben is, mely hatások tekintetében a fentiekben indítványozott szakmai és
társadalmi egyeztetés elengedhetetlen, kezdeményezzük a HÉSZ e tekintetben történő
módosítását – e funkció törlését – akként, hogy a különleges szabadidőközpont területen
kereskedelmi szálláshely funkciójú épület létesítése ne legyen lehetséges. A szálláshely
funkció köztudomásúan bújtatott lakófunkciót is lehetővé tesz, a szálláshelyen önálló
apartmanok alakíthatók ki, melyek tulajdonjoga átruházható, ezáltal kvázi társasházi
működés érhető el az eredetileg kereskedelmi szálláshely elnevezéssel épített
ingatlanokban. Márpedig a korábbi tapasztalatok és felmérések alapján Zamárdi lakossága
nem támogatja lakóparkok építését – sem direkt, sem indirekt módon.
Fenti aggályunk megalapozottságát bizonyítja, hogy történt már olyan településünkön, hogy
a Településközpont terület (Vt-5) övezetben létesíthető épületfunkciók megváltoztatásánál
egy befektetői csoport nagyon gyorsan 4 darab 300 m2-nél kisebb alapterületű családi házra
vonatkozóan adott be kérelmet Vt. övezetben, majd az építés befejezése után társasházként
jegyeztették be az ingatlanokat az ingatlan-nyilvántartásba. Ezekben a társasházakban
ugyanakkor egyetlen egy kereskedelmi és vendéglátó létesítmény sem épült és a mai napig
sem működik.
Azért, hogy elkerülhető legyen egy 2021. évihez hasonló össztársadalmi megmozdulás és
tiltakozás, javasoljuk, hogy a T. Képviselő-testület a változtatási tilalom elrendeléséről a 2024. decemberi testületi ülésen hozzon döntést.
3. Infrastruktúra
Figyelemmel az érintett terület méretére, elhelyezkedésére és a város jelenlegi közúti és
közmű infrastruktúrájára – függetlenül a végül engedélyezett beépítés mibenlétére –
javasoljuk a T. Képviselő-testületnek, hogy a beruházótól már most kérjen előzetes
hatástanulmányokat a meglévő városi infrastruktúra terhelhetőségére vonatkozóan. A
hatástanulmány térjen ki arra, hogy a jelenlegi infrastruktúra mekkora méretű, és milyen
funkciójú ingatlanok ellátását tudná biztosítani anélkül, hogy a település már meglévő
ingatlanjainak biztonságos közműellátása, a lakosok zavartalan közlekedése fenntartható és
a jövőben is biztosítható legyen.
E körben felhívjuk a figyelmet az alábbi, városunkban közismert jelenségekre:
- nyaranta egyre gyakoribbak az áramkimaradások a meglévő hálózat túlterheltsége
miatt, - a Szent István út már a Szántódi Rév forgalmát sem tudja bizonyos időszakokban
elvezetni, a kompok érkezési idején a forgalom feltorlódik, közlekedési dugó alakul ki,
ami az érintett terület előtt is fennáll. Ezt a helyzetet súlyosbítja a vasúti forgalom is.
Vonatáthaladás esetén a Szent István út ilyenkor teljesen bedugul a Szabadság
térnél, ami kihat a Batthyány utca és a Kossuth Lajos utca forgalmára is.
Mindezek alapján javasoljuk, hogy a T. Képviselő-testület olyan tanulmány elkészítését kérje
a beruházótól, mely nem csak az érintett terület közvetlen környezetét, hanem a város teljes infrastruktúrájának működését veszi figyelembe. Szükséges továbbá figyelembe venni a
Szántódi Rév és a Bala-Land által generált autós forgalmat is. Kérjük továbbá, hogy a T.
Képviselő-testület a beszerzett hatástanulmányokat részünkre is megküldeni szíveskedjen
további egyeztetés céljából.
Fentiek figyelembevételével határozott véleményünk, hogy bármilyen hozzájárulás vagy
engedély kiadására kizárólag abban az esetben kerülhet sor, amennyiben a beruházó:
- előzetesen, kellő jogi garanciák és vagyoni biztosítékok mellett az önkormányzattal
szerződve vállalja a beruházás jövőbeni működtetéséhez és fenntartásához
szükséges infrastrukturális fejlesztések kivitelezését még a tényleges
ingatlanfejlesztés megkezdését megelőzően, - bemutatja az út- és közműszolgáltató gazdasági társaságokkal kötött, a tervezett
beépítéshez és a város további zavartalan működésének biztosításához szükséges
infrastruktúra bővítés megépíttetésére vonatkozó szerződéseit, - és a közműszolgáltatók, valamint az útkezelő igazolja a fejlesztés-bővítés megfelelő
elkészültét.
Az jelenlegi előírásokat maximálisan kihasználó beépítési paraméterekkel megvalósuló – de
akár kisebb léptékű – beruházáshoz kapcsolódó, a működtetéshez szükséges
infrastrukturális fejlesztések óriásiak, kiépítésük milliárdos nagyságrendű tétel lehet, melyet
semmiképpen sem a város, hanem a beruházó kell finanszírozzon. Ezen fejlesztéseket a
beruházás megkezdését megelőzően szükséges elvégezni annak érdekében, hogy
elkerülhetőek legyenek a későbbi vitás helyzetek és a lakosság mindennapi életét is érintő
bizonytalanságok.
4. Brettyó közelsége
Figyelemmel arra, hogy az érintett ingatlanok a Brettyó közvetlen szomszédságában
helyezkednek el, a beruházó számára egyértelművé kell tenni, hogy a terület- és
környezetvédelmi szempontokat mind a tervezés, mind a kivitelezés, mind a fenntartás
időszakában, mindent megelőzően kell figyelembe vennie. Bármilyen funkciójú
felépítmények épülnek a területen, a Brettyó, és annak fennmaradása nem veszélyeztethető
a beruházás által.
Ennek biztosítása kizárólag a HÉSZ megfelelő szemléletű módosításával érhető el, ezért
kezdeményezzük az alábbi módosításokat:
- a beépítési százalék és az épületmagasság alacsonyan történő meghatározását
hogy a létrejövő beépítés fokozatos átmenetet képezzen a mögöttes Brettyó –
Ramsari Egyezménnyel védett – természeti környezet irányába. (ez maximum 20%-
os beépíthetőséggel és legfeljebb két szintes épületekkel megvalósítható), - a hosszan elnyúló területsávban a beépítés lehetséges helyét a magasabban fekvő
Szent István út menti zónában szükséges meghatározni, míg a Brettyó felé eső
alacsonyabb fekvésű területhányad teljes hosszában ligetes telepítésű fás növényzet
(zöldfelület) kötelező telepítését szükséges előírni, amely kötelező zöldfelületi sávot
beépítésmentesen kell fenntartani - a beépítés a Szent István út mentén nem valósulhat meg nyílegyenes folyamatos
szalagként – az nem is illene a Szent István út északi oldalának meglévő
beépítettségéhez -, azt ritmikusan megszakított, térben hullámzó, azonos építészeti
megfogalmazású hagyományos nyeregtetős épületek meghatározta kisvárosi
utcaképet adó látványként kell megvalósítani
A fent javasolt szabályozás egyedi szabályozási övezet létrehozásával jogszerűen
megvalósítható, és biztosítja a településrész megjelenésének integritását, valamint a lakosok
azon akaratával is összhangban áll, hogy városunk megtartsa kisvárosias-kertvárosias
jellegét.
Kérjük, hogy a fentiek figyelembevételével a beruházó által elkészíttetett részletes beépítési
tanulmányterv variációkat a T. Képviselő-testület a társadalmi egyeztetés keretében
szíveskedjen részünkre megküldeni a konkrét beépítési mód kiválasztását – a településképi
engedély megadását – megelőzően.
Fentieken túlmenően a Brettyó zavartalan vízellátásának biztosítása is kiemelt közérdek, így
mélygarázs illetve terepszint alatti beépítés a területen nem megengedhető, és bármilyen
építési tevékenység engedélyezése és megkezdése előtt elő kell írni a beruházó felé az
illetékes vízügyi és természetvédelmi hivatalok előzetes állásfoglalásának beszerzését, az
engedélyezést a hatóságok ezirányú engedélyéhez kell kötni. Mindezek okán a
jogszabályban előírt parkolóhely darabszám telken belüli elhelyezése is csak felszíni
parkolás, vagy épületen belüli, de felszín feletti garázsban parkolás formájában
engedélyezhető, melyek értelemszerűen beleszámolandók a beépítési százalék és
épületmagasság paraméterekbe.
Kérelmezzük telekalakítási és építési tilalom elrendelését a Brettyó egész területére a Métv. 85.§ (1) bekezdése alapján, valamint természetvédelmi szervezetek és az illetékes
környezetvédelmi hatóság bevonásával lebonyolított előzetes egyeztetést követően a Brettyó
körüli védelmi sáv kialakítását nem beépíthető – beépítetlenül megőrzendő – terület
meghatározásával a környező telkek Brettyó felőli területrészén.
Indítványozzuk a képviselő-testület határozathozatalát, melyben települési szinten
megerősítésre kerül a Brettyó és környezete természetvédelmi területként történő
megőrzésének és a településen található ökológiai folyosók változatlan fenntartásának
prioritása az őshonos növényvilág és a vadállatok védelme érdekében.
5. Javaslat a jövőbeni beruházásokkal kapcsolatban
Indítványozzuk, hogy a T. Képviselő-testület a jövőben tervezett – két egységet magában
foglaló felépítményméretet meghaladó – beruházások esetén fenti szempontok
figyelembevételével járjon el.
Kérjük azon alapvetés határozatba foglalását, miszerint Zamárdi működésében és
működtetésében a hosszútávú szemlélet és gondolkodásmód élvez prioritást, az
ingatlanberuházásokhoz kapcsolódó döntéselőkészítési és döntéshozatali folyamatokban
elsődlegesen a város állandó és időszaki lakosainak valamint nyaralóvendégeinek érdeke és
véleménye érvényesül. Kérelmünk indokolásául előadjuk, hogy a város érdekét nem
beszedhető adóforintokban kell mérni, hiszen az élhető környezet, a hagyomány, a táj, az
épített és természeti környezet megőrzése bár nehezen forintosíthatóak, nagyobb
jelentőséggel bírnak a jövő szempontjából. Emiatt ezeket a szempontokat alapértékként
szükséges alkalmazni minden, a város életét érintő döntéshozatali folyamatban. Számunkra
nyilvánvaló ugyanis, hogy – jelen esetben is – a mindenkori befektető szándéka szerinti
építkezés csak és kizárólag a befektetői érdekeket szolgálja, melyet a város döntéshozóinak
nem feladata kiszolgálni.
Ilyen lehetséges jövőbeni beruházási terület a Zamárdi belterület 3512 helyrajzi számú telek
(Mirabella Kemping), ami jelenleg Vt-1 építési övezetbe sorolt, azaz lehetséges legnagyobb
beépítettsége 15%, a legnagyobb épületmagassága 12 méter, és a legkisebb zöldfelülete 55%.
Határozott álláspontunk, hogy a területet mind annak történelmileg kialakult
használata, mind a települési jellegzetességek (egyéb vízparti kemping hiánya), mind a több
évtizedre visszavezethető turisztikai jellege és szükségessége okán indokolt kemping
funkcióval megtartani, ezt azonban veszélyezteti a jelenlegi övezeti besorolás.
Indítványozzuk ezért a HÉSZ-módosítás keretében a terület különleges kempingterület
övezetbe történő átsorolását, és ennek megtörténtéig a területre változtatási tilalom
elrendelését. Ezzel az átsorolással a T. Önkormányzat egyúttal biztosítaná és megvédené az
„a Balaton mindenkié” alapelvet is, amihez össztársadalmi érdek fűződik.
Alulírott zamárdi civilek, civil szervezetek kérjük a fentiek szerinti döntések meghozatalát és
az előadott érvek és szempontok figyelembevételét a beruházáshoz kapcsolódó valamennyi
eljárásban. Kérelmezzük továbbá a folyamatos egyeztetést a T. Képviselő-testülettel a civil
szempontok érvényesülésének előmozdítása érdekében.
Zamárdi, 2024. november 30.
Zamárdi Értékvédő Egyesület, Zamárdi Baráti Kör, Zamárdi Civil Összefogás és zamárdi civilek